פסק-דין בתיק ת"א 22239-07

נתוני רקע ועובדות

1.         התובעת הגישה תביעה זו לקבלת החזר בגין תשלום יתר בסך של 151,298 ש"ח בגין דמי חכירה ששולמו לטענתה על ידה למינהל מקרקעי ישראל (להלן: "המינהל") עבור אדמות קרן קיימת לישראל (להלן: "קק"ל) המנוהלים ע"י המינהל וזאת עבור נכס מקרקעין ברחוב חלוצי התעשייה 17 מפרץ חיפה, הידוע כגוש 11602 חלקה 97 (להלן: "המקרקעין").

2.         ביום 1.07.46 נחתם חוזה חכירה בנוגע למקרקעין בין מר יוסף שטנדר לקק"ל החל מיום 1.7.46 ועד ליום 30.06.95 (להלן: "חוזה החכירה"). בהמשך, הועברו הזכויות במקרקעין לידי התובעת. ביום 31.06.95 הסתיימה תקופת החכירה הראשונה של המקרקעין. אולם לא נחתם חוזה חכירה חדש עם התובעת אשר המשיכה להחזיק במקרקעין.  דמי חכירה שולמו על פי שומה שנערכה על ידי המינהל.

3.         בשנת 2004, לאחר קבלת שומת המינהל בהתייחס למקרקעין, בגובה 2,297,000 ש"ח, פנתה התובעת, אשר סברה כי מדובר בשומה בלתי סבירה לשמאי המקרקעין, מר גרשון פנחסיק, לקבלת שומה נגדית לתמיכה בהליך של ערעור אשר הוגש על ידה ועניינו היה בחינת סבירות גובה השומה של המינהל וסבירות חוות דעתו של שמאי המנהל, מר אליהו ארבל.

4.         ביום 7.11.04 קיבל השמאי המחוזי את שומת התובעת והעריך בחוות שעתו את שווי הזכויות במקרקעין בסך של 1,433,000 ש"ח כולל מע"מ נכון לתאריך 8.02.04. ביום 18.11.04 נשלח מטעם התובעת, ע"י שמאי מקרקעי מטעמה, מר גרשון פנחסיק, מכתב למינהל ובו נטען כי מבדיקת תשלומי דמי החכירה השנתיים, כפי ששולמו בפועל, עולה כי התובעת שילמה דמי חכירה ביתר. לטענת התובעת מאחר והמינהל, בניגוד למוסכם, לא העריך מידי שנה את שווי המקרקעין למטרת גביית דמי החכירה, יש להשיב לה את הפרשי גביית היתר 7 שנים לאחור. ביום 4.1.05 השיב המינהל לתובעת כי תקופת החכירה לגבי המקרקעין הסתיימה ביום 31.06.95 ומאז הוצע לה להוון את המקרקעין. מאחר שהתובעת בחרה שלא לעשות כן, דמי החכירה התבססו על הערכה ליום 1.7.95, הינו מועד סיום החכירה. במכתב נוסף שנשלח ביום 7.3.05 הסביר המינהל כי אין לשנות מהחישוב שבוצע שכן שטר החכירה מתייחס לתקופה שעד 1995 בלבד, ולגבי חידוש החכירה נקבע בסעיף 3.2 לחוזה החכירה כי  "בתום תקופת החכירה תהיה לחוכר הזכות לחדש החכירה לתקופה חדשה של 49 שנים נוספות על בסיס החכירה שיהיה נהוג אז לגבי חכירת אדמת הקרן באזור התעשייה".

5.         ביום 27.04.05 נשלח מכתב מב"כ התובעת למינהל ובו נטען כי המינהל גבה ב - 7 השנים האחרונות דמי חכירה המבוססים על שומה מוגזמת ובהקשר זה הפנה ב"כ התובעת להחלטת השמאי המחוזי בהשגה מיום 7.11.04 אשר דחה את שומת המינהל וקיבל את שומת התובעת. לאחר שבמכתב מיום 16.05.06 השיב המינהל כי השומה אליה הפנה ב"כ התובעת איננה רלוונטית, הגישה התובעת ביום 19.03.6 תביעה למתן חשבונות (ת.א 854/06) לשם קבלת פירוט תשלומי דמי החכירה שנגבו ממנה. לאחר שהוגשו החשבונות ע"י המינהל הגישה התובעת תביעה זו שלפנינו להשבת תשלומים אשר שולמו לטענתה ביתר. בטרם אכריע במחלוקות אציג בתמצית את טענות הצדדים.

טענות התובעת

6.         לטענת התובעת תביעתה מושתתת על קביעת השמאי המחוזי בהשגה, אשר קיבלה את השגת התובעת, כך שהתברר כי קיים פער עצום בין השמאות שנערכה ע"י שמאי המינהל, לבין השמאות שנערכה ע"י שמאי התובעת. הואיל וגובה דמי החכירה השנתיים חושבו ע"י המינהל בהתבסס על ערך קרקע שהתברר כמופרך ביותר, התבקש החזר בגין התשלום אשר שולם ביתר. ניתן לראות כי קיים פער גדול בין התשלום אשר בוצע בפועל ותחת מחאה, לפי שומת המינהל, לבין התשלום אשר היה אמור להיות משולם לפי החלטת השמאי המחוזי בערעור. לאור זאת, התובעת סבורה כי צודק וראוי לחייב את המינהל להשיב את כל התשלומים אשר שולמו ביתר ע"י התובעת. לא יעלה על הדעת כי המינהל יגבה תשלום של דמי חכירה בהתבסס על שומה אשר אין חולק כי הינה מופרכת מכל וכל. באשר לטענת המינהל להתיישנות, התובעת טוענת כי התשלום אשר שולם ביתר, היה בידיעתה רק לאחר המצאת תדפיס דמי החכירה שהועבר אליה לאחר מתן הצו למתן חשבונות מיום 13.03.07 (בת.א 854/06). התובעת ממשיכה וטוענת כי בניגוד לחובתו של המינהל, חוזה חכירה לתקופה נוספת של 49 שנים טרם חודש ולפיכך, בהעדר הסכם חדש, ובהתאם להתנהלות הצדדים ולנוהג ביניהם חלים תנאי החוזה המקורי. בהתאם לשטר העברת זכויות השכירות בנכס, עליו חתום המינהל, הוסכם בין הצדדיים כי דמי החכירה השנתיים עבור המוחכר נקבעים בזה לסך של 10,991.30 ש"ח לשנה החל מיום 1.4.89 והערכה חדשה תיערך ביום 1.4.90 ומידי 1 שנים לאחר מכן. מדובר בתניה ייחודית אשר קיבלה את אישורו של המינהל והמתייחסת לצדדים נשוא החוזה וגם על פי נוסח שטר השכירות תנאי חוזה השכירות הינם "בכפוף לתיקונים", כלומר בכפוף לתניה הנ"ל על פיה המינהל נדרש לבצע הערכה מידי שנה, ועל כן יש לראות ב"תיקונים" אלו תנאים שריריים וקיימים ועומדים בפני עצמם. לטענת התובעת המינהל הפר הפרות יסודיות ונמשכות את חוזה החכירה ואת שטר העברת זכויות השכירות, משלא ערך שומה שנתית מידי שנה בשנה, כפי שהתחייב, לצורך חישוב דמי החכירה השנתיים. ומשלא נערכה הערכה מדי שנה, הרי שלא היה המינהל רשאי לגבות דמי חכירה גבוהים ביותר במשך שנים, דמי שכירות אשר הלכו וגדלו.

7.         עוד לטענתה, המינהל העלה באופן חד צדדי את דמי החכירה במשך השנים ובמיוחד בשנת 1997 בעקבות שומה חדשה וזאת לטענת התובעת תוך הסתרת המידע ממנה ומבית המשפט.  לטענתה ביוני 1997 הוגשה שומה בגין המקרקעין ובה נקבעה הערכה גבוהה על סך של 2,174,000 ומיד לאחר שומה זו (תוך 10 ימים) שונה סכום התשלום בגין דמי החכירה וזאת ללא כל הסבר או הודעה. עובדה זו מחזקת את טענת התובעת כי לא סביר שהמינהל התבסס על שונה משנת 1995 בשווי 1,315,000 ש"ח  אלא על שומה גבוהה יותר. יצא אם כן כי המינהל התבסס על שומה מופרכת לחלוטין שנערכה בשנת 1997 ואשר דינה בטלות לאור החלות השמאי המחוזי. התובעת ממשיכה וטענת כי המינהל הפר את חובותיו הציבוריות המוגברות כלפיה המוטלות עליו כישות ציבורית הממונה על מקרקעי ישראל. לטענתה התנהלות המינהל הינה בניגוד לחובות האמון, הנאמנות וההגינות של המינהל כרשות סטטוטורית - מנהלית הכפופה לדיני המינהל הציבורי, כלפי התובעת הנזקקת לשרותיה והמסתמכת על שירותים אלו. התנהלותו הרשלנית, אי מסירת מידע בזמן, השתהותו הבלתי סבירה בכל הנוגע למתן התייחסות לפניות התובעת ובא כוחה, אי המצאת חישוב דמי חכירה עד כי התובעת נאלצה לפתוח בהליך משפטי לגילוי חשבונות, וכן העלאת דמי החכירה שלא כדין מצדיקים לטענתה קבלת התביעה תך חיוב המינהל בהוצאות גבוהות.

טענות המינהל

8.         המינהל כפר בטענות התובעת מכל וכל וטען כי בכל הנוגע לתביעת להשבת כספים בגין תשלומים שבוצעו מעבר ל - 7 שנים שקדמו להגשת התביעה, קרי בשנים 98 - 2000, התביעה התיישנה. זאת ועוד, המינהל טוען כי יש להתעלם מטענותיה של התובעת לשומה רשלנית, התעשרות שלא כדין וכו' שכן טענות אלה נטענו לראשונה בסיכומיה ולא בכתבי בי הדין שהוגשו מטעמה. עוד לטענתו התובעת לא הרימה את הנטל המוטל עליה במשפט האזרחי להוכחת תביעתה. לטענתו התובעת סמכה תביעתה על תחשיב המבוסס על החלטת השמאי המחוזי מיום 7.11.04 בהשגה שהגישה כנגד שומת דמי היוון ואשר התאריך אליה היא מתייחסת הינו ליום 8.2.04. כלומר, התובעת לקחה קביעת שווי קרקע לשנת 2004 וגזרה ממנה את דמי החכירה לשנים 1998 - 2004 וזאת מבלי לטרוח להגיש לבית המשפט כל חוות דעת שמאית ביחס לשווי המקרקעין בשנים הרלוונטיות. למעשה בפני בית המשפט אין כל חוות דעת הקובעת את שווי המקרקעין לשנים 1998 - 2003 ובהעדר חוות דעת שכזו, לא יכולה התובעת לקבוע מה דמי החכירה שלטענתה הייתה אמורה לשלם.

9.         זאת ועוד, המינהל מפנה לתצהיר מטעמו וכן לכתב הגנתו ומצביע על טעויות מהותיות שנפלו בחישובי התובעת ואשר מהווים את הבסיס לתביעה. למעשה לתחשיב שנערך ע"י התובעת ואשר מהווה את בסיס תביעתה אין על מה לסמוך. הוא שגוי, הוכנסו בו נתונים לא נכונים ואשר אף לא עולם בקנה אחד עם תוכנם של תדפיסי מצב החשבון של התובעת שלא הייתה מחלוקת בדבר אמיתותם. לטענת המינהל התובעת מעולם לא שילמה דמי חכירה שנתיים ביום 1.4.04 ולמעשה בחקירתה היא אישרה את טענות המינהל ובכלל זאת את אי תשלום דמי החכירה לשנים 98 - 99 אלא  רק ביום 14.10.99. לטענת המינהל הוא לא גבה מהתובעת כל תשלום ביתר בגין דמי חכירה שנתיים. חוזה החכירה של התובעת הסתיים ביום 31.06.95 ומשלא נחתם חוזה חכירה חדש ושטר השכירות מתייחס לתקופה של עד לשנת 1995 בלבד, היה על המינהל לפעול בהתאם לסעיף 3.2 לחוזה החכירה ולגבות את התשלומים בצמוד למדד.

דיון

טענת ההתיישנות

10.        ראשית אתייחס לטענת ההתיישנות אותה העלה המינהל.

אומנם סעיף 8 לחוק ההתיישנות תשי"ח-1958 (להלן: "חוק ההתיישנות") קובע:

" נעלמו מן התובע העובדות המהוות את עילת התובענה מסיבות שלא היו תלויות בו ושאף בזהירות סבירה לא יכול היה לגלות אותן, תתחיל תקופת ההתיישנות ביום שבו נודעו לתובע עובדות אלה"

פירושו המעשי של סעיף 8 לחוק ההתיישנות שהוא מאריך את תקופת ההתיישנות כאשר "נעלמו מן התובע העובדות המהוות את עילת התובענה, מסיבות שלא היות תלויות בו ושאף בזהירות סבירה לא יכול היה למנוע אותן (ז. יהודאי, דיני התיישנות בישראל - תוך זיקה למשפט האנגלי והאמריקאי, כרך א1 (1991), ע"מ 210).